DSTI a jeho vplyv na žiadosť o hypotéku

Situácia na trhu s nehnuteľnosťami sa mení neustále. Analytici a realitní agenti sa predbiehajú v analýzach, ako sa súčasná situácia dotkne cien nehnuteľností, výšky hypotekárnych úrokov, ponuky nehnuteľností, dopytu atď.. Pravdou však je, že nikto s určitosťou nevie, čo súčasný stav prinesie. Je preto ťažké správne odhadnúť vývoj. Aj keď sa môže zdať, že kríza z roku 2008 a ďalšie pokrízové roky by nám vedeli dať odpovede, skôr nám len dávajú pomocnú ruku a skutočnú situáciu iba odhadujeme.

V mojich blogoch sa chcem venovať rôznym otázkam a zaujímavostiam na realitnom a hypotekárnom trhu. Keďže mnoho klientov v súčasnosti rieši dostupnosť hypoték ako kľúč k získaniu nehnuteľnosti, považujem za správne začať práve nimi a základnými pojmami v tejto oblasti. Verím, že tieto informácie pod jednou strechou budú užitočné pre ľudí, ktorí zvažujú kúpu nehnuteľnosti alebo sa len jednoducho chcú zorientovať.

Hypotekárni poradcovia vás často zaplavujú rôznymi pojmami a v tej rýchlosti, na krátkom stretnutí, nemáte šancu zapamätať si všetko, resp. všetkému porozumieť. Jedným zo základných ukazovateľov, ktoré sú pri hypotéke rozhodujúce, je parameter DSTI.

DSTI (Debt Service to Income) určuje, koľko percent z príjmu môže maximálne predstavovať súčet všetkých splátok úverov po odpočítaní životného minima. V jednoduchosti, koľko % z vášho čistého príjmu viete použiť na splátky úverov. Do splátok sa rátajú všetky úvery, bankové aj nebankové: hypotéky, spotrebné úvery, povolené prečerpanie na účte, kreditné karty, leasing atď.

Na splátky viete v súčasnosti použiť 60% vášho čistého príjmu po odrátaní životného minima. Keďže zadlžovanie nášho obyvateľstva rástlo, NBS od 1.1.2020 zvýšila koeficient DSTI z 20% na 40%.

Podľa Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny SR je životné minimum spoločensky uznaná minimálna hranica príjmov fyzickej osoby, pod ktorou nastáva stav jej hmotnej núdze. Sumy životného minima sa upravujú vždy k 1.6. bežného kalendárneho roka.

Životné minimum FO alebo iných FO v súčasnosti:

• 210,20 € mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu,
• 146,64 €mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu,
• 95,96 €mesačne, ak ide o nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa.

Príklad:

Dvojica bez detí žiada spoločne o hypotekárny úver.
Ich spoločný čistý príjem je 1900,-Eur mesačne.
Po odrátaní životného minima:
1900 – (210,20+146,64) = 1543,16 Eur, čo predstavuje základnú sumu, z ktorej vypočítame 60%

1543,16 x 0,6 = 925,9Eur – Táto suma predstavuje maximálnu možnú výšku splátok všetkých úverov

Odporúčam preto každú investíciu do nehnuteľnosti dobre zvážiť, resp. nekupovať zbytočne drahú nehnuteľnosť. Urobiť si reálny prehľad svojich mesačných/ročných bežných výdavkov, odbremeniť sa od úverov, ktoré sa dajú napr. zlúčiť. Ak nevyužívate kreditnú kartu, skúste ju na nejakú dobu zrušiť, aby sa znížilo úverové zaťaženie; vytvorte si finančnú rezervu v prípade neočakávaných udalostí, prípadne dočasnej platobnej neschopnosti.

Pri úveroch na bývanie vydala NDS aj ďalšie obmedzenia, ktoré vám priblížim v mojich ďalších blogoch.